الطابو الأخضر، الأسهم، حكم المحكمة، الوكالة: ما الفرق وما المخاطر

الطابو الأخضر

سند ملكية مسجّل في السجل العقاري، والعقار فيه مستقل بصحيفة عقارية خاصة (شقة مفرزة أو أرض بمحضر مستقل). هذا أعلى مستوى من الأمان: تُنقل الملكية باسمك مباشرة في السجل العقاري، ويمكن رهنه والتصرف به بحرية. إذا كان بمقدورك، اشترِ طابو أخضر.

الأسهم (الحصص السهمية)

العقار هنا غير مفرز: البناء كله مسجّل كمحضر واحد بعدد من الأسهم (2400 سهم عادة)، وما تشتريه هو عدد من الأسهم لا شقة محددة في السجل. الاتفاق على أن هذه الأسهم «تقابل» الشقة الفلانية اتفاق بين الشركاء وليس قيداً رسمياً. ينتشر هذا في مناطق كثيرة وقد يكون مقبولاً، لكنه يعني أنك شريك في العقار كله، وأن الإفراز قد لا يحصل، وأن أي شريك قد يطلب إزالة الشيوع.

قبل شراء أسهم: تأكد أن عدد الأسهم المعروض مسجّل فعلاً باسم البائع في بيان القيد، واطلب رؤية اتفاقية الشركاء إن وُجدت، واسأل عن وضع البناء من ناحية التنظيم ورخصة البناء.

حكم المحكمة

البائع يثبت ملكيته بحكم قضائي (غالباً حكم تثبيت بيع أو حكم قسمة) لأن العقار غير مسجّل باسمه في السجل العقاري، أو لأنه في منطقة عقارية لم تُحدَّد وتُحرَّر بعد. «حكم المحكمة الموصوف» يذكر العقار بوصف تفصيلي. الحكم القطعي وثيقة حقيقية، لكن نقل الملكية إلى اسمك في السجل قد يستغرق وقتاً أو لا يكون ممكناً حالياً. اطلب نسخة عن الحكم مع إشارة القطعية، وتحقق من صدوره فعلاً لدى المحكمة، واستعن بمحامٍ.

الوكالة (كاتب العدل)

يُباع العقار أحياناً بوكالة غير قابلة للعزل منظّمة لدى كاتب العدل تخوّل المشتري التصرف بالعقار. الوكالة ليست ملكية: العقار يبقى مسجلاً باسم الموكِّل، والوكالة تنتهي بوفاته ولا تمنع دائنيه من الحجز على العقار. استخدمها فقط كخطوة مؤقتة على طريق التسجيل، وحدد في العقد موعداً لنقل الملكية الفعلي.

بدون طابو

عقار بلا سند مسجّل ولا حكم قطعي، غالباً في مناطق السكن العشوائي أو المخالفات. ما تشتريه هو حق يد وعقد عرفي بين طرفين. السعر منخفض لسبب. لا تشترِ إلا إذا كنت تفهم المنطقة جيداً وتقبل أن حقك قد لا يُعترف به رسمياً.

أدلة أخرى