كيف تتحقق من سند الملكية في السجل العقاري
قبل أن تدفع أي عربون، تأكد بنفسك أن العقار مسجّل باسم البائع، وأنه خالٍ من الرهون والحجوزات والدعاوى. هذه هي الخطوات، من البداية إلى النهاية.
ما الذي تطلبه من البائع
اطلب نسخة عن سند الملكية (الطابو) وعن هوية المالك المسجّل. قارن الاسم والاسم الكامل ورقم العقار (رقم المحضر والمنطقة العقارية) بين السند والهوية. إذا كان البائع وكيلاً، اطلب الوكالة الأصلية وتحقق من أنها تخوّله البيع تحديداً وأنها ما زالت سارية.
بيان القيد العقاري: الورقة الأهم
الورقة التي تحميك هي «بيان قيد عقاري» حديث من المديرية العامة للمصالح العقارية (السجل العقاري) في المحافظة. يمكن لأي شخص طلبه برقم العقار. يبيّن اسم المالك الحالي، حصته، ونوع العقار، وأهم ما فيه: الإشارات المسجلة على الصحيفة العقارية مثل الرهن، الحجز الاحتياطي أو التنفيذي، إشارة الدعوى، أو حق الانتفاع لطرف آخر.
اطلب البيان بتاريخ حديث، ويفضّل في اليوم الذي توقّع فيه العقد الابتدائي، لأن الإشارات قد تُسجّل في أي وقت. بيان قديم بأسابيع لا يكفي.
ما الذي تتفقّده في البيان
أولاً: أن اسم المالك مطابق للبائع أو لموكّله. ثانياً: أن الحصة المعروضة هي الحصة المسجلة كاملة، فبعض العقارات مملوكة بحصص لعدة ورثة، ولا يجوز لأحدهم بيع الكل. ثالثاً: أن الصحيفة خالية من الإشارات، أو أن أي إشارة موجودة سيتم رفعها قبل نقل الملكية وبحضورك. رابعاً: أن وصف العقار (شقة، أرض، مساحة، طابق) يطابق ما تراه على الأرض.
متى تدفع العربون
لا تدفع أي مبلغ قبل رؤية بيان القيد الحديث والتحقق منه. وحين تدفع، اجعل الدفع مقابل عقد بيع ابتدائي مكتوب يذكر رقم العقار، الثمن الكامل، ما دُفع، موعد الفراغ (نقل الملكية) لدى الجهة المختصة، ومصير العربون إذا تراجع أحد الطرفين. الأفضل أن يُوقّع العقد أمام كاتب العدل أو بحضور محامٍ.
أسئلة شائعة
هل يمكنني طلب بيان قيد عقاري لعقار لا أملكه؟
نعم. بيان القيد وثيقة عامة تُطلب برقم العقار من السجل العقاري في المحافظة، ولا يحتاج طالبها إلى إذن المالك.
البائع يقول إن الطابو «قيد التسجيل». هل أشتري؟
لا تدفع قبل أن يكتمل التسجيل ويصدر بيان قيد باسمه. الوعد بتسجيل قريب ليس ضماناً.
هذه الأدلة إرشادية عامة مبنية على الممارسة الشائعة، وليست استشارة قانونية. الإجراءات والرسوم تتغيّر وتختلف بين المحافظات، فاستعن بمحامٍ قبل أي دفع.